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Crédit immobilier : comment calculer sa capacité d’emprunt avant de se lancer ?

par La Rédaction
calculer sa capacité d'emprunt

Pour votre projet immobilier, vous avez décidé de souscrire un crédit ? Avant de vous lancer dans la constitution de votre dossier de prêt immobilier, vous devez avoir une idée du montant auquel vous pouvez prétendre. Autrement, vous devez dans un premier temps estimer votre capacité d’emprunt. De quoi s’agit-il ? Comment se fait le calcul ? Quels sont les éléments qui sont pris en compte dans le calcul ? Dans cet article, nous aborderons donc les notions clés pour savoir comment calculer votre capacité d’emprunt.

Comprendre la notion de capacité d’emprunt

Pour estimer l’effort financier que vous serez en mesure de supporter ainsi que le montant que vous pouvez emprunter, les banques et établissements de crédit calculent ce qu’on appelle la « capacité d’emprunt ».

Pour faire simple, il s’agit d’un moyen pour vérifier votre aptitude à emprunter une somme donnée et pouvoir la rembourser plus tard. Il s’agit donc de l’effort financier que vous pouvez supporter pour financer votre projet d’achat de bien immobilier. Ceci tout en disposant d’un reste à vivre suffisant et sans mettre en péril votre équilibre budgétaire.

La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement représente donc un indicateur indispensable au moment d’effectuer une simulation de crédit. Et même si ce n’est pas le seul qui va entrer en ligne de compte, elle va également conditionner votre obtention de prêt. Elle va permettra à l’organisme prêteur de déterminer la somme à prêter ainsi que les taux envisageables.

En principe, les établissements bancaires vont évaluer votre dossier ainsi que votre situation financière sur la base de certains éléments clés. Il s’agit notamment du taux d’endettement, du reste à vivre de l’emprunteur et de son apport personnel.

Capacité d’emprunt, capacité de remboursement, capacité d’achat : quelles différences ?

Maintenant, vous devez également être en mesure de pouvoir faire la différence entre capacité d’emprunt, capacité d’achat et capacité de remboursement.

Comme indiqué plus haut, la capacité d’achat ou capacité de remboursement correspond tout simplement au montant qu’un établissement bancaire peut vous accorder pour financer votre projet immobilier. Elle doit se situer en dessous de 33 % d’endettement maximum sur une durée maximale d’emprunt de 25 ans.

Quant à la capacité d’achat, encore appelé capacité d’acquisition, elle correspond au montant maximum que vous pouvez mettre lors de votre achat immobilier. Elle peut de ce fait être influencée par votre éligibilité à des prêts aidés. Pour résumer :

Capacité d’acquisition = (capacité d’emprunt + apport personnel) – frais de notaire.

Quels sont les critères pris en compte dans le calcul ?

Nous vous le disions, pour calculer votre capacité d’emprunt, les courtiers, les banques et les établissements de prêts prennent en compte plusieurs critères. Ces éléments sont :

  • votre salaire
  • vos revenus complémentaires (s’il y en a) : loyers, primes pension alimentaire, revenus fonciers, les bénéficies (industriels et commerciaux, non commerciaux et agricoles)…
  • les salaires et les éventuels revenus complémentaires de vos co-emprunteurs, si vous êtes dans le cas
  • vos différentes charges : factures d’énergie, facture d’Internet, loyers, échéances d’emprunt…
  • les mensualités de crédit en cours
  • les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint, si vous vous trouvez dans cette situation
  • le type de bien immobilier que vous souhaitez acheter (logement neuf, logement ancien…) et pour lequel vous avez besoin d’un prêt
  • votre apport personnel
  • la durée de remboursement que vous souhaitez, etc.

Par ailleurs, vous devez savoir que les crédits à la consommation ou les prêts personnels diminuent d’autant votre capacité d’emprunt ; ceci dans l’optique de respecter les recommandations légales du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Par contre et contrairement à ce que certaines personnes pensent, le choix d’un établissement ou non pour votre emprunt n’aura pas d’impact sur le calcul de votre capacité d’emprunt. Autrement dit, seuls les critères cités ci-dessus (votre profil d’emprunteur) seront déterminants au moment de négocier vos conditions d’emprunt. Toutefois, certains organismes de prêt ne prendront forcément pas en compte les mêmes charges fixes et revenus.

En outre, le taux de l’assurance emprunteur est désormais pris en compte lors du calcul du niveau d’endettement.

Capacité d’emprunt et taux d’endettement

En outre, notons que la capacité d’emprunt va de pair avec le taux d’endettement. Ce dernier se calcule tout simplement en faisant le rapport entre les charges et les revenus. Vous obtiendrez ainsi votre taux d’endettement en pourcentage qui va conditionner l’accord ou non de votre crédit immobilier.

Généralement, les banques et organismes de prêt se basent sur un taux d’endettement de 33 % à ne pas dépasser. C’est la raison pour laquelle la capacité d’emprunt doit se situer en dessous de 33 % d’endettement maximum sur une durée maximale d’emprunt de 25 ans. Toutefois, les situations étant différentes d’un emprunteur à un autre, certains établissements peuvent refuser de vous accorder un prêt si votre taux d’endettement est à 30 %. De même, d’autres organismes prêteurs, en fonction de votre situation, vont accepter votre dossier si ce taux se situe entre 35 et 40 %.

Pour finir, retenez que la capacité d’emprunt et le taux d’endettement vont de pair avec le reste à vivre. Il existe, à cet effet, des minimas à respecter pour le reste à vivre. En règle générale, ils sont de :

  • 600 € à 1 000 € pour un célibataire
  • 750 € à 1 000 € pour un couple sans enfant
  • et de 15 à 400 € pour un enfant supplémentaire.

Cependant, ces minimas ne sont pas forcément appliqués au pied de la lettre. En effet, selon votre situation, chaque établissement a ses critères.

Le calcul de la capacité d’emprunt

Passons maintenant au calcul de la capacité d’emprunt. L’estimation se fait en additionnant l’ensemble de vos revenus annuels avant de les soustraire de vos charges diverses. Cela vous permet d’obtenir vos revenus réels annuels. Le revenu réel annuel sera ensuite divisé par 12 puis multiplié par 33 %, qui correspond au taux d’endettement maximum.

Ce calcul de votre capacité d’emprunt mensuelle permettra alors aux banques de simuler le montant total de votre emprunt en fonction de la durée de remboursement sur laquelle vous souhaitez vous engager.

Pour faire le calcul, il est conseillé d’utiliser vos derniers relevés de comptes et vos bulletins de salaire. Cela vous permettra de connaître vos charges mensuelles. Vous pouvez également utiliser des calculettes de prêt immobilier proposées par des structures spécialisées comme Lesfurets. Gratuites et sans engagement, ces calculettes vous feront gagner un temps précieux.

Est-il possible d’augmenter sa capacité d’emprunt ?

Il existe plusieurs moyens par lesquels un emprunteur peut augmenter sa capacité d’emprunt. L’une de ces méthodes consiste à renégocier ou regrouper vos crédits afin de n’avoir qu’une seule mensualité plus petite ou pour en diminuer la durée.

Un autre moyen consiste à voir dans quelle mesure vous pouvez contracter deux prêts. Même si c’est une solution peu connue chez les organismes prêteurs, elle existe et permet de payer moins d’intérêts. Autrement dit, au lieu de prendre un seul prêt sur une grande durée, vous allez prendre un prêt sur 15 ans, par exemple, et un autre sur 20 ans. Vous pourrez alors payer moins d’intérêt et surtout, vous pourrez faire baisser vos mensualités.

Aussi, il est possible de faire augmenter sa capacité d’emprunt grâce à une capacité d’achat plus importante. Enfin, votre capacité d’emprunt peut être augmentée avec un prêt à taux zéro (PTZ), mais à condition de remplir les critères pour obtenir ce PTZ. Cela vous permettra d’obtenir une somme plus importante, des mensualités plus basses ou encore une courte durée de remboursement.

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