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Rentabilité locative : comment calculer le rendement de son investissement immobilier ?

par La Rédaction
calculer le rendement de son investissement immobilier

Le principal objectif d’un placement, c’est la rentabilité ? Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous devez donc pouvoir obtenir un bon rendement annuel. Sous la forme d’un pourcentage, ce rendement va vous permettre d’identifier la viabilité de votre projet, mais aussi et surtout l’orientation stratégique qui en découlera. Il convient donc de savoir bien le calculer, car même si par nature, l’immobilier est considéré comme un placement sûr, il faudra s’assurer de sa rentabilité avant de se lancer. Explications et formules de calcul de la rentabilité locative.

Que signifie la rentabilité locative et à quoi sert-elle ?

L’immobilier locatif, en toute objectivité, a presque toujours affiché un bon rapport risque/rentabilité, comparativement aux placements financiers par exemple. Que ce soit pour compléter ses revenus, préparer sa retraite ou pour faire fructifier son patrimoine, l’investissement dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs pour atteindre cet objectif. Mais avant cela, il va falloir s’assurer du rendement de l’opération.

Le rendement locatif, encore appelé rentabilité locative, est donc un indicateur clé dans toute stratégie d’investissement locatif. Exprimé en pourcentage de l’investissement initial, il indique en effet le gain annuel réalisable. Autrement dit, plus sa valeur est élevée, plus l’investissement est judicieux. C’est donc l’élément principal qu’un investisseur va évaluer avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer.

Le principe ici est de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année. C’est la raison pour laquelle certains parlent encore de rapport locatif ! Mais pour être réaliste, le calcul du rendement de votre investissement locatif doit intégrer de nombreuses données. Il est même possible d’affiner ce calcul en intégrant différents éléments du projet qui peuvent avoir une incidence financière à plus ou moins long terme.

Comment calculer le rendement locatif ?

La forme de calcul de la rentabilité d’un projet d’investissement locatif est assez simple. Il existe même en ligne des simulateurs de rendement locatif qui vous permettent d’avoir une idée de la rentabilité brute d’un investissement immobilier. Le calcul se fera alors sur la base de la formule suivante :

Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100/montant d’acquisition du bien.

Cela vous permettra ainsi d’obtenir un chiffre qui est un pourcentage de rendement ; il s’agit là de la rentabilité brute. Dans certaines villes de France, le rendement peut aller jusqu’à 10 % brut. Dans ce cas, le montant des loyers chaque année pourra vous rapporter 10 % du montant de votre investissement ; 10 000 € pour 100 000 € investis. Cependant, il faut dire que le rendement brut ne permet pas d’avoir une vision réelle du gain qu’on peut réaliser. C’est un chiffre qui peut être assez éloigné de la réalité, puisque des éléments comme les charges liées à la fiscalité ou encore les frais d’entretien du bien immobilier ou encore ne sont pas pris en compte.

Si la rentabilité brute ne donne qu’une première indication, la rentabilité nette donne un résultat plus satisfaisant. En effet, le calcul ici prend en compte :

  • le montant de la taxe foncière
  • les charges de copropriété
  • les frais de notaire
  • les travaux
  • ou encore l’ameublement.

Prenons par exemple un bien immobilier acheté à 100 000 € et loué à 650 €. La rentabilité brute de cet investissement sera de 7,8 % : (650 x 12) x 100/100 000 = 7,8 %.

Pour ce qui est de la rentabilité nette de charges, on va par exemple ôter du loyer annuel 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Le nouveau loyer sera alors de 6 020 €. Dans ce cas, la rentabilité nette de charges sera de 6,02 % : 6 020 x 100/100 000 = 6,02 %. Comme vous avez pu le constater, cette approche permet d’avoir une idée plus précise du rendement locatif, puisqu’elle prend en compte les entrées et les sorties d’argent.

Enfin, nous avons la rentabilité nette-nette qui n’est rien d’autre que la rentabilité nette de charges plus les avantages fiscaux. Comme vous devez certainement déjà le savoir, après déclaration au fisc, les travaux, la taxe foncière ou encore les intérêts de vos emprunts sont déductibles des loyers. Par ailleurs, des dispositifs de défiscalisation (loi Pinel par exemple) existent pour vous permettre de réduire vos impôts.

Pour évaluer cette rentabilité nette-nette, vous pouvez utiliser par exemple la méthode Larcher qui consiste à reprendre la rentabilité brute en le calculant sur 9 neuf mois de loyers, plutôt que 12. Ceci pour la simple raison qu’on estime que les charges et autres dépenses constituent environ 25 % des loyers, soit 3 mois de loyers. Avec un investissement de 100 000 €, le bien loué à 650 €, on aura donc :

(650 x 9) x 100/100 000 = 5,85 %.

La rentabilité nette-nette sera dans ce cas aux alentours de 5,85 %.

Rendements locatifs, différents en fonction des villes

Le marché de l’immobilier propose des rendements locatifs bruts moyens variables en fonction des villes dans lesquelles l’investissement se fera. En effet, plus les prix de la ville (mais aussi des quartiers) sont élevés, plus le rendement moyen sera faible. Cela s’explique par le fait que le prix d’achat par m2 est plus élevé dans un quartier en devenir par exemple. Par ailleurs, le loyer est lui aussi plus élevé, mais pas de manière proportionnelle au prix d’achat.

Une ville comme Paris, par exemple, délivre en moyenne 3,5 %, puisque les prix d’achat sont les plus élevés de la France. De ce fait, l’obtention d’un rendement élevé sera difficile. Il faudra également prendre en compte les taxes foncières qui peuvent varier du simple au double d’une ville à une autre. Rappelons que ces taxes varient en fonction de la situation économique de la ville : nombre de logements, sociaux, nombre d’entreprises, etc.

Pour conclure sur la rentabilité locative, nous vous conseillons de prendre votre temps et de demander conseil à des professionnels de l’immobilier ou un comptable. Un agent immobilier pourra par exemple vous aider à limiter les carences locatives. Le comptable, quant à lui, peut vous aider à optimiser votre déclaration de revenus.

https://youtu.be/Qgc0M8yLM5g

Gagner de l’argent grâce à l’investissement locatif 

Le but de l’investissement est simple : permettre à l’investisseur de placer son argent pour, à termes, en gagner plus. Et parmi tous les investissements possibles, l’investissement locatif figure en tête de liste des placements préférés des français. Il propose plusieurs avantages notables qui le rendent, en effet, très attractif, à commencer par exemple par une baisse notable des impôts. 

Mais outre cette fiscalité intéressante, l’investissement locatif permet de rembourser automatiquement son emprunt grâce aux loyers versés. Et lorsque l’emprunt est enfin remboursé, ces loyers sont comme des rentes qui complètent chaque mois vos revenus. Cela permet d’appréhender votre retraite avec bien plus de sérénité et de se mettre à l’abri. 

Pour que les plans soient justes, il faut se renseigner, et ne pas acheter au hasard. En ligne, vous apprendrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif. Comment faire les bons choix, les éléments à regarder en priorité, comment calculer le rendement locatif… Tout cela n’aura plus aucun secret pour vous après quelques minutes de lecture. Cela vous permet de vous rendre compte que le placement est important et qu’il ne doit pas être fait à la légère, surtout si vous voulez gagner de l’argent grâce à lui. 

Mais l’investissement locatif peut, sur le long terme, être particulièrement intéressant. Le but est aussi de prendre de l’avance et de jouer un coup sur l’avenir en espérant, potentiellement, revendre son bien, mais en faisant un plus-value au moment de la vente. 

Tous ces éléments sont à maîtriser. Une fois que ce sera le cas, vous pourrez vous lancer dans les démarches et ne plus laisser dormir vos économies sur un compte en banque. De plus, vous développez votre patrimoine et vous envisagez dans l’avenir avec bien plus de quiétude. C’est à la portée de tout le monde alors pourquoi pas vous ? 

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