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Société civile immobilière : qu’est-ce qu’une SCI ?

par La Rédaction
qu’est-ce qu’une SCI

Outil patrimonial par excellence, la Société civile immobilière (SCI) est une forme juridique spécifiquement adaptée aux projets immobiliers. Elle se distingue en effet des sociétés commerciales de par son objet civil qui exclut l’application du Code de commerce. Elle présente ainsi de nombreux avantages dans le cadre de l’achat et de la gestion, à plusieurs, d’un patrimoine de biens immobiliers. Qu’est-ce qu’une SCI ? Comment ça fonctionne ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme son nom l’indique, une Société civile immobilière, ou SCI en abrégé, est une forme juridique qui appartient à la grande famille des sociétés civiles. Au même titre que les SCP, SCCV, SCM…, elle présente un caractère civil, et donc non commercial. Autrement dit, il ne sera pas possible de faire de l’achat-revente à travers une SCI. La SCI est particulièrement intéressante, car elle permet d’écarter l’application des règles de l’indivision et de transmettre un patrimoine aux héritiers tout en diminuant le montant des droits de donation ou de succession.

Soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI est une structure légale qui permet l’achat et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes sous un contrat de société. Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. Et comme toute société, la création d’une Société civile immobilière requiert l’établissement de statuts qui détermineront :

  • le nom de la société et son siège social
  • les apports de chacun des associés
  • le capital (aucun minimum) de la société
  • la durée de vie de la société (maximum 99 ans)
  • les modalités de fonctionnement de la société.

Les principales caractéristiques

  • Nom : Société civile Immobilière ou SCI
  • Type : société civile
  • Objet social : librement choisi par les associés en fonction des objectifs fixés par les associés, mais il doit avoir un caractère civil
  • Durée de vie : 99 ans maximum
  • Statuts : rédaction libre sous 2 formes différentes : acte authentique ou acte sous seing privé
  • Capital social : librement déterminé dans les statuts sans plancher légal
  • Siège social : librement déterminé par les associés (domicile du gérant par exemple)
  • Associés : au moins 2 personnes physiques ou morales
  • Apports : en numéraire ou en nature
  • Parts sociales : attribution à chacun des associés au prorata de sa participation au capital social
  • Gérance : un ou plusieurs gérants
  • Mode d’imposition :
    • l’Impôt sur le revenu (IR), par défaut
    • ou l’Impôt sur les sociétés (IS).

Les différents types de Sociétés civiles immobilières

Comme nous avons pu le voir, la SCI est une forme juridique qui va permettre à un groupe de personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, avec un mode de gestion commune simplifié. Ensuite, il faut souligner qu’il existe plusieurs types de Sociétés civiles immobilières, chacune avec ses spécificités.

La SCI de gestion

Il s’agit du type de SCI le plus courant ayant pour principal objectif, l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. La Société civile immobilière de gestion fonctionne par l’établissement de contrats de baux d’habitation ou de baux commerciaux.

La SCI familiale

Comme son nom l’indique, la SCI familiale a pour principal but la gestion du patrimoine d’une famille. Dans ce cas, les associés ne sont rien d’autre que les membres de la famille. Ce type de Société civile immobilière présente particulièrement certains avantages fiscaux et permet la gestion du patrimoine immobilier familial, mais aussi de préparer la succession.

La SCI d’attribution

La constitution d’une SCI d’attribution se fait dans l’optique d’acquérir un immeuble entier afin de le diviser ensuite, selon la proportion des droits des associés, autrement dit leurs parts.

La SCI construction-vente

Vous l’aurez certainement déjà compris, le but d’une SCI construction-vente, c’est la construction d’un bien immobilier qui sera ensuite vendu pour en tirer profit. Ces profits seront alors divisés, proportionnellement, entre chacun des associés de la société.

Quels sont les avantages qu’offre une SCI ?

La SCI est spécifiquement constituée dans l’optique de permettre aux associés qui la composent de détenir et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers. De par ses caractéristiques et son mode de fonctionnement, c’est une forme de société qui simplifie largement la gestion d’un patrimoine immobilier. En effet, les actes de gestion peuvent être confiés à un ou plusieurs gérants. Il n’y a donc pas d’exigence d’unanimité dans la prise de décision qui peut être adaptée par des dispositions statutaires spécifiques.

La SCI représente également une alternative à l’indivision en facilitant la transmission du bien au sein de la famille. Pour faire simple, en cas de décès de l’un des associés de la société, ses ayants droit bénéficieront des parts sociales correspondant à leurs parts dans ce bien. Ils seront alors libres de décider s’ils veulent devenir associés de la société ou de repartir avec une somme d’argent en cédant leurs parts. Par ailleurs, il est possible de bénéficier de certains avantages fiscaux comme l’abattement sur les donations parents-enfants ou encore l’abattement sur la durée de détention.

Ajoutons aussi que la Société civile immobilière, de par son mécanisme de démembrement croisé des parts, est favorable aux concubins. En effet, chaque concubin se trouve nu propriétaires des parts de l’autre et usufruitier de ses propres parts.

Pour finir, une SCI peut être assujettie à l’Impôt sur les sociétés (IS). Il est également possible de profiter d’avantages fiscaux intéressants à travers le dispositif Pinel (à certaines conditions).

Les inconvénients

Une SCI ne présente pas que des avantages. Même si elle semble assez intéressante, il faut souligner que sa constitution est contraignante et coûteuse. Il y a de nombreuses formalités de création à réaliser ; ce qui génère des coûts élevés à la charge des associés.

Ensuite, il faut savoir que la responsabilité des associés dans une SCI est illimitée. La contribution au passif social se fait à proportion des parts sociales détenues par chaque associé.

Enfin, une SCI, c’est des obligations de fonctionnement assez contraignantes : tenue d’une comptabilité stricte et rigoureuse, tenue d’Assemblées générales ordinaires et extraordinaires, nécessité de rédiger correctement les statuts au risque d’entreprendre une procédure de modification en cours de vie. Par ailleurs, chaque modification statutaire entraîne un coût.

Comment créer une SCI ?

Voici les principales étapes de création d’une Société civile immobilière :

  1. La rédaction des statuts de la société
  2. Le dépôt du capital social
  3. La publication d’une annonce légale
  4. La constitution du dossier d’immatriculation de la SCI
  5. Le dépôt du dossier d’immatriculation au Greffe du tribunal de commerce.

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